Srs. Sindicos e Administradores:

     Indiscutivelmente, os Condominios tornaram-se o novo e importante estilo de habitação das familias Brasileiras. que em busca da qualidade e segurança de vida.   Anseiam pelo atendimento de necessidades como: SEGURANÇA, LAZER COMODIDADE e outras, elegendo-os para o atendimento dessas necessidades.

   Daí o porque de ser!! Gercon-Gerenciamento de Recursos Condominial.

CONHECENDO O CONDOMÍNIO:

O CONDOMINIO:

Define-se, como BEM PATROMINIAL, onde seu domínio é exercido por todos, ou seja nenhum condômino exerce direito sobre o condomínio mais do que o outro, fazendo assim com que todos tenham direitos iguais, tornando-se coproprietário da edificação e de tudo que ha no Condomínio.

DA MODALIDADE DE CONSTRUÇÃO DOS CONDOMÍNIOS:

Os condomínios são construídos em duas modalidades as quais, dá-se o nome de:

HORIZONTAIS - geralmente formado por casas ou prédios desde que respeitem um limite de altura entre se.

VERTICAIS - são os de prédios (TORRES) com altura acima dos que representam os horizontais e sem limite de altura entre se.

DA MODALIDADE DE UTILIZAÇÃO:

Geralmente os condomínios são utilizados para três fins, os quais, identificam-se como:

RESIDENCIAIS - quando é de uso exclusivo para residência, não podendo ser utilizado para outro fim que não o de moradia.

COMERCIAL - aquele em que sua atividade é especificamente voltada para o comércio, exemplo: Shoppings, ou Prédio de salas com atividades variadas.

MISTO - aquele que envolve as duas atividades (COMERCIAL E RESIDENCIAL).

DA RECEITA (SOBREVIVÊNCIA)

COTA CONDOMINIAL:

O condomínio tem como fonte de sobrevivência, as taxas condominiais que normalmente são utilizadas para pagamento de serviços essenciais, como: Conta de Água, Manutenção de Elevadores, Equipamentos de Segurança, compra de Material de Limpeza, Energia, Folha dos Funcionários, etc. A arrecadação destas taxas é de suma importância para a sobrevivência do condomínio, por isso torna-se necessário o pagamento mensal em dia e por todos (condôminos e moradores). Ver artigo 1336 - I e § 1º do Código Civil.

COTAS EXTRAS:

Normalmente, utilizada para execução de necessidades extras como: benfeitoria nas áreas comum ou outras não essências. Devendo o pagamento, caber ao condômino (proprietário da unidade) e não ao morador (locatário) exceto se for para pagamento de 13º, férias e outros não voltados para a valorização do imóvel.

FUNDO DE RESERVAS

Normalmente é estipulado pela convenção, e assim como a taxa extra, segundo a Lei do Inquilinato na ( seção IV dos deveres do locador e locatário) Art. 22. Parágrafo único diz o seguinte:

“Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício especialmente”:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

LEI NACIONAL 4.591 / 64

O CONDOMÍNIO, assim como qualquer outra instituição devidamente organizada, tem a lei que o REGULAMENTA no âmbito nacional a qual da-se o nome de LEI DO CONDOMÍNIO tendo como referência o nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964.

O Novo Código Civil, em seu Livro III, artigos 1.331 a 1.358, promoveu alterações na antiga lei dos   condomínios. Confira na íntegra os artigos que diz respeito ao condomínio.

DA CONVENÇÃO / REGIMENTO INTERNO:

Necessariamente, cada condomínio tem suas normas e artigos que ditam os direitos e deveres individuais, em conformidade com a LEI 4591/64 capitulo II a qual denomina se: CONVENÇÃO, que é confeccionado no momento de entrega do empreendimento.

Já no que tange as normas e regulamentos internos, tem se como parâmetro o subproduto da convenção chamado REGIMENTO ou REGULAMENTO INTERNO que pode ser inserido na própria Convenção ou redigido separadamente, proporcionando maior facilidade quando das alterações uma vez que na convenção precisa-se da assinatura de 2/3 e separado pode ter um quorum simples, ou seja, 50% mais um, desde que especificado na convenção.

DA ADMINISTRAÇÃO:

A nível administrativo, o CONDOMÍNIO, funciona da seguinte forma:

ASSEMBLÉIA GERAL: é a reunião entre os condôminos, onde se discutem todos os assuntos e procedimentos de interesse do condomínio, devendo assim, serem acatadas todas as decisões que nela forem tomadas. Por esta razão considera-se a ASSEMBLÉIA a autoridade máxima de um condomínio.

TIPOS DE ASSEMBLÉIAS:

ORDINÁRIA:

Normalmente realizada 01 vez ao ano, tomando como base o previsto na Convenção é convocada pelo Sindico, tratando basicamente dos seguintes itens:

 Prestação de contas da gestão;

 Aprovação de Orçamento para o exercício seguinte;

 Eleição do Sindico, Subsíndico se houver e conselho consultivo.

 EXTRAORDINÁRIA.

Diferente da ordinária poderá ser convocada sempre que necessária, normalmente é o sindico quem convoca. Caso haja omissão do mesmo pode ser convocada pela comissão do conselho fiscal ou pelos condôminos desde que representem no mínimo ¼ (um quarto) dos proprietários que fará a convocação por meio de edital.

 · CONSELHO CONSULTIVO

Este, em numero de 3 Condôminos é eleito em Assembleia conforme convenção com mandados não superior a dois anos, permitido reeleição, devendo auxiliar e atuar como supervisor da gestão do síndico, analisando e aprovando balancetes mensais. Podendo ser acionados sempre que necessário dando esclarecimentos aos condôminos sobre quaisquer dúvidas.

 · O SÍNDICO

Condômino ou não, eleito em Assembleia conforme convenção; cujo mandato não poderá exceder a 2 anos podendo reeleger-se Art. 1.347 do Código Civil.

Competência do Sindico Art. 1.348 do Código Civil

Convocar Assembléia Ordinária e Extraordinária dos Condôminos;Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em Juízo ou fora dele, os atos necessários a defesa dos interesses comuns;Dar imediato conhecimento á assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações definidas em Assembleia;Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interesse aos possuidores;Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;Prestar contas á assembléia anualmente e quando exigidas;Realizar o seguro da edificação.

§ 1º poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do sindico, em poderes de representação.

§ 2º o sindico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrario da convenção.

ADMINISTRADOR (ENCARREGADO):

Habitualmente, o Síndico contrata uma pessoa para quem delega poderes, para juntos, administrarem o condomínio. Ficando este, responsável em representar o Síndico dentro e fora do condomínio, tornando-se a extensão dos olhos e ouvidos do mesmo, que estando ausente ou presente conta com este na tomada de decisões e ou situações, mantendo o informado por relatório, ou e-mail; sobre qual o tipo de atendimento e ou resolução foi dada a cada caso principalmente aos que fogem ao seu limite.

O SEGURANÇA DE VIDAS HUMANA (PORTEIRO):

Funcionário de SUMA importância devido sua principal atividade em: PRESTAR SERVIÇOS DE SEGURANÇA 24 HORAS A VIDAS DOS CONDOMÍNOS E MORADORES. Atuando como extensão dos olhos e ouvidos do Condômino, Síndico, Moradores, Visitantes, etc. fazendo com que os condôminos, sintam- se seguros, a ponto de confiando em suas informações, permitindo ou não, o acesso de visitantes às dependências do condomínio.

SERVENTE:

Funcionário responsável pela conservação, manutenção e higienização das áreas comuns, que também, auxilia a portaria com informações sobre qualquer irregularidade detectada nas diversas áreas, como: Escadaria, Playground, Piscina, Sauna, Salão de Festas, etc., funcionando como extensão aos olhos e ouvidos da administração.

CONDÔMINO:

É o proprietário! Dono do imóvel e com isso, coproprietário do condomínio juntamente com todos os outros condôminos.

MORADOR OU LOCATARIO:

Diferente do condômino ele não é proprietário do imóvel logo, não é coproprietário do condomínio; que é o que faz do condômino um condômino e não um morador. Por isso, chamar um condômino de morador é errado. Assim como destratar o morador pois ambos, pagam a taxa condominial lhes dando direitos iguais ao uso e serviços oferecidos pelo condomínio.